Beschlüsse, die auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenen
Wohnungseigentümerversammlung gefasst wurden, sind auf Anfechtung hin für
ungültig zu erklären
Grundsätzlich obliegt das Recht zur
Einberufung der Versammlung dem Verwalter oder dem Vorsitzenden des
Verwaltungsbeirates. Ein Einberufungsmangel liegt vor, wenn die Eigentümerversammlung
nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wird, den die Wohnungseigentümer bei
der Einberufung der Eigentümerversammlung einvernehmlich festgelegt haben. Zu
einer Änderung des Versammlungsorts sind einzelne Eigentümer nicht befugt. Die
Verlegung des Versammlungsortes kann nur durch den Einberufungsberechtigten
erfolgen.
Der
Bundesgerichtshof (im Folgenden BGH) hatte sich im Rahmen einer Entscheidung
vom 10.06.2011 (Az.: V ZR 222/10) mit der Frage zu befassen, ob Eigentümer
berechtigt sind, den Ort einer Versammlung der Wohnungseigentümer eigenmächtig
zu verlegen oder aber ob nach einer solchen Verlegung gefasste Beschlüsse
aufgrund eines Einberufungsmangels auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären
sind.
Der
Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien sind die
Mitglieder einer aus vier Wohnungseigentumseinheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft,
die keinen bestellten Verwalter hat. Die Parteien einigen sich zunächst
schriftlich, im Januar 2009 in den Kanzleiräumen des Anwaltes der Kläger eine
Eigentümerversammlung unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen
stattfinden zu lassen. Eine von den Klägern zunächst vorgeschlagene Tagesordnung
wurde von den Beklagten um wesentliche Punkte erweitert. Auf die Person des
Versammlungsleiters konnten sich die Parteien nicht einigen. Kurz danach sagten
die Kläger die vereinbarte Eigentümerversammlung wieder ab, da sie zu
kurzfristig über die Wünsche der Beklagten informiert worden waren und baten
darum, dass Eigentümerversammlungen in Zukunft unter Beachtung der formellen
Voraussetzungen einberufen werden sollen. Daraufhin teilten die Beklagten dem
Anwalt der Kläger mit, dass die Eigentümerversammlung dennoch durchgeführt
werde und sie diese in die Kanzlei des Beklagten zu 2.) verlegen würden, wenn
der vereinbarte Versammlungsraum nicht zur Verfügung gestellt werde. Da am Tag
der ursprünglich anberaumten Eigentümerversammlung weder die Kläger noch ihr
Anwalt am Versammlungsort anwesend waren und den Beklagten der Zutritt zu dem
ursprünglichen Versammlungsraum verwehrt wurde, verlegten die Beklagten unter
Hinterlassung einer entsprechenden Mitteilung an die Kläger die
Eigentümerversammlung in die einige Kilometer entfernten Kanzleiräume des
Beklagten zu 2.). Dort fand eine halbe Stunde später eine Versammlung in
Abwesenheit der Kläger statt. Die Kläger fochten daraufhin sämtliche im Rahmen
dieser Versammlung gefassten Beschlüsse allein aufgrund des vermeintlich
formalen Mangels an.
Der
BGH kam zu dem Ergebnis, dass die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zu
erklären waren, da sie auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenen
Eigentümerversammlung gefasst wurden.
Der
Ordnungsmäßigkeit der Einberufung stehe nach Auffassung des BGH zwar nicht entgegen,
dass die Eigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer selbst einberufen
wurde. Grundsätzlich obliege nämlich das Recht zur Einberufung der
Eigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder in den
Fällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates. Ausnahmsweise
können aber auch die Eigentümer berechtigt sein, eine Eigentümerversammlung
einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer
erfolgt. So lag der Fall hier, da die Eigentümerversammlung mit schriftlichem
Einvernehmen aller Wohnungseigentümer einberufen wurde.
Die
Einberufung der Eigentümerversammlung sei auch nicht dadurch unwirksam
geworden, dass die Kläger die einberufene Versammlung abgesagt haben. Zwar
könne eine anberaumte Wohnungseigentümerversammlung vom jeweilig Einladenden
wieder abgesetzt werden, die Kläger seien jedoch nicht befugt gewesen, die von
allen Wohnungseigentümern einvernehmlich einberufene Eigentümerversammlung
abzusetzen. Für eine wirksame Absetzung hätte es vielmehr einer
einvernehmlichen Vorgehensweise durch alle Wohnungseigentümer bedurft. Daran
habe sich im Ergebnis auch nichts dadurch geändert, dass sich die
Wohnungseigentümer über ihre Anwälte auf die Durchführung einer Versammlung
geeinigt hatten. Dies könne nicht dahingehend verstanden werden, dass nach dem
Willen der Parteien die Wohnungseigentümerversammlung nur durchgeführt werden
dürfe, wenn alle Eigentümer zur Versammlung erscheinen, und dass der einzelne
Eigentümer berechtigt sein sollte, die Versammlung abzusagen. Selbst für den
Fall, dass ein Wohnungseigentümer eine Teilnahme an einer so einberufenen Wohnungseigentümerversammlung
absagt, dürfe diese Versammlung gleichwohl durchgeführt werden.
Ein
Einberufungsmangel liege jedoch darin, dass die Eigentümerversammlung nicht an
dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigentümer bei der
Einberufung der Eigentümerversammlung einvernehmlich festgelegt haben, sondern
durch die Beklagten ohne Einverständnis der Kläger in die Kanzlei des Beklagten
zu 2.) verlegt wurde. Es könne dabei dahin gestellt bleiben, ob es sich bei der
Zusammenkunft in den Kanzleiräumen des Beklagten zu 2.) um eine neue Versammlung
gehandelt habe, zu der eine erneute Einladung erforderlich gewesen wäre, oder
ob es sich um die Durchführung der bereits einberufenen Versammlung lediglich
an einem anderen Versammlungsort gehandelt habe. Denn auch zu einer Änderung
des Versammlungsortes wären die Beklagten nach Auffassung des BGH nicht befugt
gewesen. Ebenso wie die Auswahl des Versammlungsortes der zur Einberufung
zuständigen Person obliege, könne die Verlegung des Versammlungsortes nur durch
den Einberufungsberechtigten erfolgen. Da die Parteien die Eigentümerversammlung
gemeinsam einberufen haben, hätten sie den Versammlungsort auch nur im
gegenseitigen Einvernehmen ändern können.
Eine
Befugnis der Beklagten zur Verlegung des Versammlungsortes sei auch nicht etwa
daraus gefolgt, dass die Kläger den Wohnungseigentümern unberechtigt den
Zutritt zum vereinbarten Versammlungsort verwehren ließen und deshalb die
einberufene Versammlung dort nicht habe durchgeführt werden können. Nach
Auffassung des BGHs hätte das Verhalten der Kläger zwar unter Umständen zu
Schadensersatzansprüchen bezüglich der vergeblich angereisten
Wohnungseigentümer führen können, es begründe jedoch nicht die Berechtigung
nicht zur Einberufung berechtigter Personen, den Versammlungsort zu verlegen.
Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Beklagten die Kläger einen Tag
vor der Versammlung darauf hingewiesen hatten, die Versammlung werde in den
Büroräumen des Beklagten zu 2.) stattfinden, wenn sie den Zutritt zu dem
vereinbarten Versammlungsort verweigern würden. Auch eine vorherige Information
der übrigen Wohnungseigentümer über die beabsichtigte Vorgehensweise begründe
kein Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer. Der BGH wies insoweit
daraufhin, dass die Beklagten entweder auf eine neue Vereinbarung hätten
hinwirken oder sich vom Gericht gegebenenfalls im Wege einer einstweiligen
Verfügung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung hätten ermächtigen lassen
müssen.
Zudem
müssen sich die Kläger im Hinblick auf ihr eigenes, zum Scheitern der
Eigentümerversammlung am vereinbarten Ort führendes Verhalten nicht nach Treue
und Glauben so behandeln lassen, als läge kein Einberufungsmangel vor. Dies
begründete der BGH damit, dass die Vorgehensweise der Kläger von sachlichen
Gründen getragen gewesen sei. Der Zustimmung der Kläger zur Durchführung einer
Eigentümerversammlung unter Verzicht auf die formellen
Einberufungsvoraussetzungen habe unausgesprochen die Erwartung zu Grunde
gelegen, dass man sich vorher auf eine Tagesordnung einigen werde. Zu einer
solchen Einigung sei es jedoch nicht gekommen. Hinzu komme, dass auch über die
Person des Versammlungsleiters keine Einigung erzielt werden konnte, wobei es
sich nach Auffassung des BGHs auch nicht lediglich um einen unwesentlichen
Nebenaspekt gehandelt habe. In Anbetracht des angespannten Verhältnisses zwischen
den Parteien komme der Frage, ob die Leitung der Versammlung – den
Vorstellungen der Beklagten entsprechend – durch den Beklagten zu 2.) erfolgen
oder ob dies ein Dritter übernehmen solle, erhebliche Bedeutung zu. Angesichts
dieser veränderten Umstände könne den Klägern nicht der Vorwurf eines
treuwidrigen Verhaltens gemacht werden, wenn sie nun doch auf der Einberufung
einer Eigentümerversammlung unter Beachtung der formellen Voraussetzungen
bestehen würden und die Durchführung der vereinbarten Eigentümerversammlung zu
verhindern versuchten.
Auf
die Frage, ob der festgestellte Einberufungsmangel kausal für die erfolgte
Beschlussfassung war, kam es im vorliegenden Fall nicht an, da die Parteien
hierüber nicht stritten. Diesbezüglich ist anzumerken, dass von der
Ursächlichkeit eines Einberufungsmangels grundsätzlich so lange auszugehen ist,
bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt wird. Die Kausalität wird daher grundsätzlich
vermutet.
Dies
Entscheidung zeigt einmal mehr, dass es von großer Relevanz ist, auf formelle
Aspekte bei der Einladung zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer zu
achten, um nicht eine Ungültigerklärung auf Anfechtung hin allein aufgrund
formaler Mängel zu riskieren.
Rechtsanwalt
Nico Franck
Fachanwalt
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Lorenz
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